La Burbuja Inmobiliaria: artículos antiguos muy vigentes

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Prevención de descensos bruscos del precio de la vivienda

Introducción

Durante la última década, el precio de la vivienda ha experimentado un ascenso brusco con cifras de dos dígitos. Países como España, Reino Unido y en menor medida Estados Unidos, Irlanda y Alemania, han visto cómo cada año el precio de los pisos ascendía más de un 10%.

La problemática social que esto genera es evidente. Lo que no lo es tanto, es el hecho de que ahora que ese crecimiento parece que comienza a detenerse, el impacto en la economía puede ser incluso mayor.

Las soluciones son difíciles de encontrar, y requieren hacer equilibrios económicos y sociales, así como la actuación de todos los ámbitos de gobierno, del Estado y económicos.

Burbuja inmobiliaria
Ningún par de palabras parece tan amenazador para la economía española y mundial como estas palabras. Sólo “Crisis económica”, “ascenso del petróleo” y “Depreciación del dólar” se disputan con ellas el puesto de gran amenaza para el desarrollo económico mundial.

Cada una de ellas tiene sus impactos en determinadas variables macroeconómicas que inciden a su vez en otras más concretas y cercanas.

Poco a poco, estamos desgranando los mecanismos de intervención que deberían desarrollarse para evitar que cada uno de ellos perjudique, ralentice o detenga el crecimiento y el desarrollo económico y social de la Humanidad.

En este caso concreto, el de un descenso brusco del precio de la vivienda, es decir, un pinchazo de la burbuja inmobiliaria, el daño puede ser tanto real como psicológico.

La economía se fundamenta en gran parte en percepciones y deseos, en confianzas y desconfianzas. Por ese motivo, el efecto riqueza negativo que produciría un descenso del precio de la vivienda en cualquier país es temido por gobiernos e instituciones públicas internacionales, ya que toca fundamentalmente uno de los pilares en los que se sustenta cualquier recuperación. La confianza del consumidor y de los inversores.

Más aún, cuando las sospechas de que el crecimiento del precio, que no del valor, de la vivienda se ha podido sustentar en expectativas de beneficios futuros. Beneficios que en os últimos tiempos se han convertido cuando menos en dudosos.

La toma de beneficios para aquellos que han adquiridos vivienda como inversión (por venta o alquiler) se han vuelto más inseguros a medida que dos riesgos se han ido filtrando en el horizonte.

El elevado número de vivienda construida, que ha aumentado considerablemente más la oferta que la demanda de pisos.

El presumible ascenso de los tipos de interés a medida que el crecimiento económico vaya asentándose en los países que sufren dicha burbuja.

Al igual que pasó con la burbuja bursátil a finales de los 90 la especulación ha podido sobrevalorar en un 30% y un 40% el valor real de las viviendas, con lo que según las fuentes, en caso de producirse, el descenso de la vivienda podría ser de entre un 20 y un 50%.

Cuanto más suban los precios, más pronunciada será la corrección, y cuanto más tardemos en tomar conciencia del problema, mayor será el riesgo de que dicha corrección sea brusca, y conlleve un efecto riqueza negativo altamente dañido para la confianza del consumidor.

Dicho esto, expuestos los problemas y los riesgos, podríamos intentar proponer algunas medidas preventivas y reactivas para evitar el pinchazo o paliar sus efectos en la medida de lo posible.

Sin embargo, estas políticas irían en contra de la accesibilidad de los jóvenes al mercado de la vivienda, por lo que nos encontramos aquí con efectos enfrentados.

Para resolver esta contradicción consistente en tener que mantener el alto precio de unos bienes básicos de difícil acceso, y evitar que su descenso afecte negativamente a la economía, tendremos que diferenciar dos tipos de acciones. Acciones locales y nacionales.

Estás últimas, por complejas, sólo las expondremos en aras de la brevedad.

Medidas nacionales.

Si el precio de la vivienda permanece estable, y un gran número de ellas permanecen vacías a la espera de un comprador debido al exceso de oferta, cualquier aumento en la renta per cápita real de los ciudadanos supondrá de facto un descenso del precio de la vivienda.

Por ese motivo, el Gobierno y las Comunidades autónomas deben fomentar políticas de aumento de productividad, de empleo y de creación de riqueza que contrarresten al mismo tiempo el efecto del descenso de la vivienda, y que aumenten la renta per cápita real de las familias.

Esto contribuiría a reducir el alto endeudamiento de éstas, ayudando al mismo tiempo a los vendedores de pisos a sostener el incremento de las hipotecas debido al aumento de los tipos de interés.

Por ese motivo, la inversión pública y privada en sectores de alta tecnología o de alta inversión en capital, así como el sector exterior deben tomar el relevo como motores de la economía. Motor que hasta este momento han llevado el consumo privado y la construcción.

Parece probable que el sector exterior se reactive en este año 2005 y sucesivos, así como que mejore la balanza de servicios debido a que el turismo debería aumentar un año más (a pesar de la apreciación del Euro). Este aumento del turismo se producirá si España consigue posicionarse poco a poco como un destino de mayor calidad en años sucesivos, y más seguro que otros amenazados por el terrorismo internacional.

Se debe, por lo tanto, desarrollar un nuevo modelo de turismo basado en mejores servicios, mayor oferta, y por qué no, en acuerdos con otros países receptores de turismo para diversificar la oferta. Pero ese es otro tema.

Decíamos que con el incremento de renta se hará más llevadera la compra de la vivienda cuyos precios se estanquen, haciendo al mismo tiempo más llevadera la carga financiera a sus propietarios actuales.

Sin embargo, estas políticas no tendrán la rapidez ni el impacto suficiente para garantizar que el ajuste brusco no se produzca. Por lo que serán necesarias otras medidas a nivel local para compensar el aparente descenso del valor.

Los Ayuntamientos de las ciudades pequeñas y medianas, que hasta ahora han visto engordar sus arcas con la venta de terrenos y gracias a los impuestos que la compraventa de viviendas generaba en su territorio, verán como las vacas gordas se tornan famélicas. Su impotencia será más acusada por cuanto ellos mismos están retrasando las medidas necesarias para un ajuste progresivo, facilitando la brusquedad y rapidez de la corrección.

A pesar de ello, las corporaciones locales no están impotentes frente a los devenires de las variables macroeconómicas. Por lo menos, no en este ámbito.

Si aceptamos que el pinchazo de la burbuja podría producirse como medida de ajuste entre el precio alcanzado, y el valor real de las viviendas, y dando por sentado que una vez comience el ajuste del precio no se podrá detener de forma unilateral, la lógica implica que sólo queda una salida por tomar.

Actuar sobre el valor de los pisos.

Si el precio de la vivienda es fijado por el mercado, (oligopolístico, controlado y especulativo, sí, pero mercado al fin y al cabo, y como tal, ingobernable a largo plazo) debemos actuar para aumentar el valor de la vivienda de cada ciudad.

En esta aparentemente simple ecuación de lógica, se esconde una complejidad que cualquiera que conozca la situación entenderá.

Las viviendas no son elementos productivos activos, excepto aquellas dedicadas a alquiler. Y este es un mercado muy limitado en España.

¿Cómo entonces aumentar su valor si no se pueden alquilar?

Una posible respuesta es mediante actuaciones que permitan a sus propietarios aumentar la calidad de la vivienda (créditos para reformas, etc.).

Otra, actuar sobre el entorno en el que están situadas estas viviendas. Y es aquí donde pueden intervenir los ayuntamientos.

Mediante políticas concretas, una corporación puede incrementar el valor de una zona concreta, sosteniendo el precio de los pisos, sin perjudicar a nadie, pues está aumentando el valor de los mismos, y fomentando así su adquisición.

¿Qué medias se pueden tomar para ello? Dependerán de cada ciudad o zona, pero podemos enumerar algunas.

• Mejores servicios públicos. La limpieza de las calles, la existencia de zonas ajardinadas cuidadas, de instalaciones deportivas, bibliotecas, etc.
• Infraestructuras de transportes. Para mejorar las comunicaciones dentro de la ciudad y con sus alrededores.
• Infraestructuras de comunicaciones. Acceso a banda ancha, UMTS, etc. Todo ello permitirá aumentar el bienestar social y personal.
• Servicios y comercio. Las calles ganan mucha vida con pequeños comercios modernos y adaptados a las necesidades de caza zona. Al mismo tiempo que coexisten con grandes superficies y que se fomenta la creación de empresas de servicios que faciliten la vida de sus ciudadanos.
• Desarrollo económico. El desarrollo tecnológico y económico de una zona permitiría al trabajador acceder fácilmente a trabajos que le permitan desarrollar su plan de vida, y todo ello cerca de casa y de su familia.
• Cultura. Sería necesaria una diversidad cultural que enriquezca la experiencia de vivir en una ciudad. (Festivales al aire libre, conciertos, eventos deportivos, etc.).

En resumen, todas estas medidas irían destinadas a actuar sobre dos ámbitos.

– La satisfacción de los ciudadanos con su ciudad.
– Acercar a los mismos a sus objetivos vitales y profesionales, permitiéndoles organizar su trabajo y su vida alrededor de si mismos y su ciudad.

Por último, cabe destacar que estas medidas locales pueden ser puestas en marcha por un solo ayuntamiento, intentando atraer ciudadanos y valor a sus ciudades, y compitiendo con otras ciudades como hasta ahora competían por atraer empresas.

O bien se pueden desarrollar redes en las que las ciudades cooperen y se conecten entre sí para beneficiase todas del aumento en la calidad de vida, y por lo tanto del valor de las viviendas, y acomodando de esta forma los precios de las viviendas a su valor.

Aquellas zonas o grupos de ciudades que empiecen a entender que tienen que poner estas medias en marcha con prontitud, podrán tomar la delantera. Aquellas que se queden atrasadas, verán cómo el fantasma de la burbuja inmobiliaria sigue gravitando sobre sus cabezas.

Nota: os dejo enlaces que sí funcionan:

http://vozed.org/articulo/burbuja-inmobiliaria-prevencion-de-descensos-bruscos-del-precio-de-la-vivienda/

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Un comentario sobre “La Burbuja Inmobiliaria: artículos antiguos muy vigentes

  1. DE LA BURBUJA INMOBILIARIA A LA

    DELICTIVA PIRÁMIDE FINANCIERA.

    Rafael del Barco Carreras

    Desde el estallido de la Crisis, 2007-08, los propagandistas del Sistema buscan el eslogan que definiendo la causa del desastre le “cargue la culpa a otro”. Lo de las “hipotecas ninja” fue genial, pero si justificaba la debacle bancaria americana, con repercusión en la europea, no definía la especial situación española. Aquí, además de un millón y pico de viviendas nuevas invendibles, se suman incontables “ninjas”, ¡negadas hasta la histeria!, y multiplicándose al tiempo que la situación empeora descubriendo no solo la debilidad de los compradores sino la malicia de la venta inmobiliaria ¡A un promedio de 30 millones de pesetas, calculen, si se produjeron 3.500.000 de viviendas en unos cinco años! Y entre la Turbulencia y la Profunda Crisis encontraron otros culpables (el triunfo de Obama aconsejaba olvidar a los americanos) y por unos días fueron los “banqueros”, que además y a pesar de inyectarles infinito dinero nuevo no concedían créditos. De inmediato se cercioraron que culpar a la banca era escupir al cielo, el escupitajo caía en la propia cara. Escasos banqueros con nombre propio y demasiado “político-cajero” de Izquierda y Derecha ejerciendo de “banquero” con cajas y caixas en la más pura quiebra o saqueo. El “pozo sin fondo” financiero es una SIMA. Del envite entre risas y apretones de mano con Zapatero saldrá tocado el gran Emilio Botín. El Banco de Santander, la cumbre bancaria española, y entre los primeros mundiales, se verá envuelto en grandes fondos americanos entre quebrados y estafas, con la guinda de la negativa a las devoluciones de aportaciones en su Fondo de Inversión Inmobiliario. La indiscutible estrella de su Presidente se apaga. Los juzgados americanos pueden mostrarse con el Santander mucho más duros que los españoles, y por si fuera poco, desde Europa reclaman para el BCE el “servicio de inspección” de la gran banca, donde en definitiva acaban los infinitos euros nuevos lanzados contra la Crisis. Petición lógica vista la inspección ejercida por el Banco de España.

    Así pues, última culpable, la “BURBUJA INMOBILIARIA”, un concepto etéreo donde los culpables son todas las partes integrantes, compradores incluidos. Y si de años tan comentada como negada, ahora toma existencia oficial con la Tele comentándola. Entre tanta falacia, la actual, todos quisimos comprar un piso con dinero barato y a largo plazo, que subía cada año un 10 o un 20%, demostrado por los vendedores inmobiliarios con oficiales estadísticas en la mano, o las prestigiosas publicaciones de los servicios y departamentos de estudio del BBVA o la CAIXA. ¿Quién establecía tan meticulosos precios de venta metro-cuadrado por zona o barrio? Primer requisito y peldaño de toda gran estafa piramidal, ofrecer grandes e inmediatos beneficios. El supuesto aluvión comprador, que solo existió en los argumentos de venta, se difuminó pasado el 2000, degenerando en paulatina y simple gran PIRAMIDE FINANCIERA en que el estafado por sus propios ejecutivos era el SISTEMA FINANCERO ESPAÑOL, y por alzada el EUROPEO. Si tras financiar, y sometido todo el proceso constructor e inmobiliario, existe la posibilidad de endosar las hipotecas a través de “titulaciones”, créditos con garantía de paquetes de hipotecas, paralelo a apagarse la cierta euforia compradora se crean no solo los compradores ninja (cuanto más ascienda la hipoteca más dinero consiguen los banqueros o “cajeros”) sino “hipotecas y créditos” y ventas ficticias entre sociedades instrumentales, fondos de inversión dominados, o constructores deudores. Segundo peldaño de la gran estafa, ventas ficticias con “autocontratación” y “manipular el precio de las cosas”. Así se ha succionado el 60% del ahorro español y generado una inmensa deuda externa cuya cifra sobrepasa cualquier cálculo lógico de devolución dentro de las posibilidades del País.

    1-03-09. La última foto de Zapatero con la Cumbre Europea asegura que los euros fluirán atemperando el delictivo esfuerzo de alcaldes, directores de bancos y cajas, inmobiliarios y especuladores, ensamblados mafiosamente, a la par que mantienen las disparatadas cuentas públicas. Y a tragar con lo que nos cuenten.

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